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希望政府重视物业行业瓶颈与未来发展困境
起源、作用
物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，在80年代初期伴随着住宅商品化市场进程由香港传入内地，建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。
三十多年来物业管理行业的健康发展对加速市场经济的进程，对社会主义经济建设，实现住宅商品化起到了积极的推动作用，促进了国民经济的增长，改善了人民群众的居住质量和城市管理的水平，减轻了社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾，对维护社会安定起到了重要的协助作用，带动了城镇居民服务消费支出增长。
发展瓶颈、困境
物业行业三十余年迅猛的发展势头下，行业也出现各种各样的问题。首先，从背景上有以下几个问题
一、物业管理架构不完善，综合管理体制不顺、法制不健全以及执行力差;
目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、小林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾，其中，政府、管委会、物业管理公司的责、权、利关系需要进一步明确。物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中很重要的一部分是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。如：个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益等等。这些问题现行的国家和地方法规没有明确规定，这类问题已经超出了物业管理企业和物业企业主管部门的权限，需要社会各部门的配合。因此，各地的物业管理实践对此类事件均不能很好的解决。对于这类问题，物业公司没有执法权，业主委员会也没有执法权，政府相关部门存在可操作介定不清或执法经费不足，这些问题是政府执行力的问题。
另一种纠纷是无法可依，如：堵塞小区交通，车辆不按规定乱停乱放、小区内车辆发生交通事故等，此类事件物业管理企业很难协调，处理时也无法可依。
二、政府对物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够
现阶段政府还只是将物业管理视为一种实现住宅商品化的辅助手段，没有将物业管理当作城市管理的一个重要环节，忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。许多投资者都希望自己购买的物业能够保值甚至增值，而单单依靠物业本身的特性是无法达到这个目的的，只有通过业主自律和专业化的物业管理才能使物业本身的特性得以发挥。使物业得以保值、增值。物业管理如此重要，为什么人们对其又爱又恨呢？除了人们长期习惯于政府福利住房的影响之外，另外一个原因就是新闻媒体没有甚至很少向人民群众宣传改革开放30年来物业管理在城市管理中发挥的特殊作用，及其为改善人民群众居住环境所做出的贡献。说到这不禁使我们想起曾有一段时间内人民群众“端起碗吃肉，放下筷子骂娘”的新闻舆论导向。政府应该用正确的理论引导人民群众看到物业产业的迅速发展改变了过去一年建、二年旧、三年破的现实。使大家对物业管理企业给予正面的认识和应有的尊重。正是由于物业产业的发展使人民群众的生活环境得以迅速的改善。一个新兴的涉及千家万户的行业的发展过程中，必然会出现这样或那样的失误和错误，面对这些问题舆论应引导人们善意的理解，而不是火上浇油。
三、协调和维护业主的共同利益，需要建立业主自律机制，现有业主自律机制不完善，司法实践滞后
现有业主公约是业主共同的行为准则，但有部分业主为了自身的利益，拒不履行业主公约，从理论上讲，公约对全体业主具有约束力，但谁来执行这个约束力？再有，业主大会选聘物业公司，应该说是全体业主共同利益的体现，但当个别业主无理拒交物业管理费时，物业公司只能运用法律武器来维护全体业主的利益和物业企业的利益。此时业主的自律机制根本无效。物业企业虽然是运用法律武器追讨利益，现实却是旧帐尚未追回，新帐又有发生，因为物业企业的服务不能停止。因此，物业企业只能被动的损失自己的利益。当前的物业实践中，大部分物业企业没有多余的资金和精力耗费于此，即使运用法律手段也属不得已而为之。业主自律机制没有执行力，司法实践滞后，是当前困扰物业企业的普遍问题。
四、现阶段公众意识普遍较低，物业实践坎坷曲折
由于我国特殊的国情，决定了一部分人物质文明先富有，而相应精神文明匮乏。这部分人公众意识较差，以个人的喜恶作为对物业管理规定的取舍标准。纵狗乱叫，乱扔垃圾、乱停车辆、物业一管，就结下仇怨，物业不管或少管其他受害人随之而来的就是找各种借口拒交物业管理费用。这些人动辄以媒体暴光、车辆档道、以解除物业服务合同对物业企业进行威胁，而通常物业公司都是尽量息事宁人，不愿扩大事态，最终以损失企业利益平息事态。现阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业与业主的关系，使这种情况越来越普遍，为物业管理无形中增加了难度。
五、物业服务和市场价格严重背离，与业主要求的低付出或不付出也能享受高标准服务，造成物业企业生存艰难，物业管理经费难以为继。
物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，消费者对于物业的理解还不够，因为在很多人的年轻时代是没有物业这个概念的，那个时候都是单位分房，没有物业，各种问题都是单位出钱出力来解决。他们已经习惯了没有交物业费的思维，要转变过来很困难。不少住户往往把物业管理理解为包罗万象，所有家里家外的事情无偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。
其次，物业管理本身有以下几个现象：
一、配套设施运作不理想。
目前，小区的投资建设与物业管理脱节，主管部门也有“重建轻管”的倾向，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，小区配套设施设备以价格优先减小投入，运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。
二、维修量大保养不得力
小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如房屋渗水、电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司无能为力。一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。
三、物业管理前景不乐观
世界的发展并不以个人意志为转移，物业管理行业正面临过渡的关键时刻，未来多数小区物业前景不乐观，无论是否愿意，房子与配套设备都会老化，需要维修与更换，高层住宅使用十年最长二十年后质量问题会暴发，如果以上行业问题得不到解决，物管公司会逐渐撤离并消失，到时就不仅仅是小区物业不能正常维护、消防安全没有保障的问题了，更会对社会稳定发展带来灾难性的后果。
因此物业服务是未来城市人口在较高压力、快节奏生活所必须的刚需和必需，未来十年全世界六十五岁以上的老人有一半生活在中国。
解决路径
物业管理要实现良性发展，解决上述问题，建议：
1、政府应充分调动物业管理企业、业主的积极性
物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等，因此，物业管理的发展需要各方面的支持与配合。首先政府要转变职能，应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务，协调相关单位的关系；其次就是业主的观念创新，业主既要懂得自治，也要学会自律。
2、整顿和规范物业管理市场为专业化、规范化，随着房地产业竞争日趋激烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物管企业强强联合的局面正在被人民群众接受，既促进了地产商的房屋销售，又为规范化，专业化，信誉好的物业企业提供了良好的发展机会，物业行业资质管理的准入制度，将为规范物业市场起到积极的促进作用。
3、专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决后顾之忧，要进一步完善住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担心因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧小区为筹集修缮资金而发愁。
4、业主大会制度较好地解决了对业主委员会缺乏有效的监督机制的问题
从实践上看，业主委员会制度在一定程度上对物业企业的监督管理起到了积极促进作用。但由于我国现阶段人民群众自觉参与社区公众事物管理意识较差，往往使业主委员会决策和执行为一体，很难真正代表全体业主的意愿。甚至有个别业主委员会为了几个人的利益不惜损害全体业主的共同利益。新的制度将重大事件的决策权交给全体业主，执行权是业主委员会。决策权和执行权的分离较好的解决长期以来业主委员会对社区重大事件决策缺乏有效监督的矛盾。
5、行业自律、公平竞争，不断提高行业素质
各地房地产行业主管部门和物业协会的有效工作，前期物业管理招投标、市场竞争机制的引入、资质的管理、专项维修基金制度的建立强有力的净化了物业市场；条例及相关法规的出台促进了全行业管理水平的提升；规范服务、扶优扶强、优胜劣汰使从业人员素质不断提高。
6、物业公司自身要以开发人力资源为首要任务，把加强对员工的培训和引进高素质人才结合起来，企业经营靠的是人，如果人的素质不高，即使掌握最高的技术也不能为企业发挥出优势。
物业管理是为人服务的行业，员工素质的高低直接影响着服务的质量和企业的形象，因此必须予以重视，才能适应业主要求的高标准服务。
希望政府重视物业行业瓶颈与未来发展困境
敖 斌
20118年元月21日
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