尊敬的岳阳市房产局工作人员：

你好！我是岳阳市五里牌景凯阳光城的业主。

在2014年3月签订的购房合同中写明交房日期是1月31日。开发商通知业主2月17日收房。由于开发商小区建设未完工并且经过业主集体咨询开发商的相关手续不齐全。开发商说《建筑工程竣工备案表》至少要半年才能下来。因此，我口头拒绝了开发商的交房通知。

根据上网学习得知交房需要“五证两书三表”。分别是：“五证”即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或开工报告、商品房预售或销售许可证；“两书”即住宅质量维修保证书和住宅使用说明书；“三表”是竣工验收备案表、房屋实测面积表和住宅工程质量分户验收表。

我想请问：

1.岳阳市交房是否也需要“五证两书三表”？这其中景凯阳光城还有哪些证件没有到位？办理好大概需要多久？

2.拒绝交房可以吗？是口头拒绝交房还是需要书面的催房通知并且拒绝？拒绝交房有没有期限，会不会到时候自动收房？我们还需要怎么做？

3.开发商是否需要按照合同规定要求开发商承担延期交房的违约金？我们要怎么要求他支付？

4.我觉得楼盘公共区域的窗户护栏太低，目测大概只有1米左右。如果小孩子在门外很危险，请问政府有没有规定公共区域的护栏高度，是多少？如何要求开发商改善？

丹丹：

你好！来信收悉，现回复如下：

1、岳阳市景凯置业有限公司于2013年9月向我局申请办理景凯·阳光项目预售手续，我局工作人员经现场查勘项目工程进度（高层达到1/3以上），并核查该公司提供的国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工证等相关证件后，经多部门复审,行政许可事项行政审批会议同意，于2013年9月26日向该项目颁发商品房预售许可证，该项目取得预售许可证符合法律和行政法规的规定，即五证齐全。以上所有证书编号见购房人签订的《商品房买卖合同》第一条、第二条，该公司已按规定领取住宅质量维护保证书和住宅使用说明书，并要求开发企业将“两书”在商品房交付使用时一并交付给购房人，由此证明，该项目两书齐备。因该项目目前竣工验收并未完成，所以我局测绘中心无法对该项目出具房屋实测面积，住宅工程质量验收表和竣工验收备案表市建设行政主管部门也无法出具。

2、商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，其应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，同时也不能违反我国法律、行政法规对于商品房交付的强制性规定。如开发企业在合同约定的条件和期限内不能按期交付商品房则构成延期交房，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条，购房人可以拒绝收房，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

3、出卖方逾期交房的，买受方可根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条，第二十二条，要求出卖人承担逾期交房的违约金。

4、根据《民用建筑设计通则》和《住宅设计规范》2011的规定要求：低层，多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m，如开发企业开发的楼盘护栏高度未按标准安装，购房人可要求开发企业整改，如开发企业拒绝整改，购房人可投诉至建设规划设计部门责令开发企业限期整改。