《岳阳市物业管理办法》第三章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业 主

　　第二十三条 依法取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　业主按照法律法规、管理规约和物业服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业、维护公共利益的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第二十四条 根据业主(业主代表)大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定，业主可以以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理具体事项。

第二节 业主(业主代表)大会

　　第二十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由物业管理区域内全体业主组成。业主人数在1000人(含1000人)以上的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

　　第二十六条 物业管理区域内已交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积的50%或者首次交付使用的物业已满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积40%以上的，建设单位应当及时书面报告物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并报送筹备首次业主(业主代表)大会会议所需资料。

　　占业主总人数20%以上的业主可以联名向房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主(业主代表)大会的书面申请。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面申请之日起60日内组织业主成立首次业主(业主代表)大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主(业主代表)大会会议。

　　第二十七条 筹备组由业主代表和街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

　　筹备组应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。

　　第二十八条 筹备组应当自成立之日起90日内按相关规定组织召开首次业主(业主代表)大会会议。自业主(业主代表)大会依法成立之日起，筹备组自行解散。

　　召开首次业主(业主代表)大会会议所需的宣传、文印资料等经费由建设单位承担。

　　第二十九条 业主(业主代表)大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和县级以上房地产行政主管部门备案：

　　(一)筹备组出具的由组长签字的业主(业主代表)大会成立情况的报告。

　　(二)业主(业主代表)大会决议。

　　(三)管理规约、业主(业主代表)大会议事规则。

　　(四)业主(业主代表)大会选举业主委员会情况和业主委员会委员名单。

　　材料齐全的，应当当场予以备案，同时街道办事处(乡镇人民政府)应将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居委会(村委会)。

　　第三十条 第二十九条第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当在30日内办理备案手续。

　　第三十一条 业主(业主代表)大会职责：

　　(一)制定、修改业主(业主代表)大会议事规则和管理规约。

　　(二)选举业主委员会或更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

　　(三)选聘、解聘物业服务企业，授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或解除物业管理服务合同。

　　(四)制定、修改、审议物业管理区域内公共设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

　　(五)审定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施。

　　(七)涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。

　　第三十二条 业主(业主代表)大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主(业主代表)大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。

　　(三)业主(业主代表)大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　业主委员会不依法或者不依约履行组织召开业主(业主代表)大会会议职责的，县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期仍不组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门在30日内组织业主召开业主(业主代表)大会会议。

　　第三十三条 业主(业主代表)大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的方式进行。采用书面征求意见的方式时，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

　　业主委托代理人参加业主大会会议应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

　　业主(业主代表)大会会议决定本办法第三十一条第(五)项和第(六)项规定的事项的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本办法第三十一条规定的其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第三节 业主委员会

　　第三十四条 业主委员会是业主(业主代表)大会的执行机构，执行业主(业主代表)大会决定的事项，由业主(业主代表)大会选举产生，向业主(业主代表)大会负责并报告工作，受业主、业主(业主代表)大会监督，业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会委员具有同等表决权。

　　业主委员会委员一般由5人至11人单数组成。分期开发的物业达到首次业主(业主代表)大会会议召开条件时，一般选举5名业主作为业主委员会成员，以后各期交付使用时，按照业主(业主代表)大会议事规则的规定增选成员。

　　第三十五条 业主委员会委员从全体业主中选举产生。无正当稳定收入、不执行业主(业主代表)大会决议、违反管理规约不履行业主义务以及不按物业服务合同缴纳物业服务费用的，不具备业主委员会委员资格。

　　选举业主委员会委员时，可以按照委员人数的40%配备候补委员。业主委员会委员缺员时，由候补委员递补。候补委员全部递补为委员后仍有缺员的，应当召开业主(业主代表)大会会议补选。

　　有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：

　　(一)任职期限届满或者书面提出辞职的。

　　(二)房屋权属变更，不再为该物业管理区域内业主的。

　　(三)完全丧失民事行为能力或无法正常履行职责的。

　　(四)业主(业主代表)大会议事规则规定的其他情形。

　　业主委员会委员应当在资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的印章、相关财物和档案资料。拒不移交的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

　　第三十六条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。业主委员会的决定，应当经全体委员半数以上签字同意。

　　业主委员会应当将业主(业主代表)大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

　　第三十七条 业主委员会任期届满30日前，应当召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。

　　业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内改正;逾期不改正的，街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门、社区居委员(村委会)在30日内组织召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。

　　新一届业主委员会成立后10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下完成交接工作。

　　第三十八条 业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费由全体业主承担，不得在物业服务费中列支，经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主(业主代表)大会议事规则规定。业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费的使用情况应该定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。

　　第三十九条 物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)和县、市、区房地产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业以及公安派出所、相关行政部门各方代表组成。主要协调业主委员会不依法履行职责和换届过程中出现的问题;相邻小区之间和与专业运营单位之间出现的问题;物业服务合同履行、变更交接物业服务企业等物业管理纠纷。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集，所作出的决定相关各方应共同遵守。